dsc02684-1.jpg
Blog

Onderhoud versus optimalisatie

Oktober 2018 - Geschreven door Sander Stekelenburg

Iedere vastgoedeigenaar weet als geen ander dat het essentieel is om de basis op orde te hebben. Hij kent zijn bezit, weet wat hij wil en wat nodig is om te onderhouden en te optimaliseren. Voor zo ver de ideale situatie. In de praktijk merk ik dat onderhoud en optimalisatie elkaar soms in de weg zitten.

Status quo

Een gebouw bestaat uit elementen die onderhoud behoeven. Deze elementen worden geïnventariseerd, de hoeveelheden en condities worden bepaald. Aan de hand van die conditie wordt het onderhoud theoretisch in tijd weggezet. De onderhoudsvisie van een organisatie is leidend voor het meer jaren onderhoudsplan (MJOP) en de lange termijn investeringsbegroting (CapEx). Om deze vast te stellen doorloop je continu een proces. Het jaarlijks vaststellen van de jaarschijf is gebaseerd op de activiteiten uit deze begroting.

Met de focus op onderhoud borg je een goede, duurzame conditie van het vastgoed. Maar heb je hierdoor niet een te beperkte blik en zie je nog wel de optimalisatiemogelijkheden? Hoe verzilver je de kansen op optimalisatie? Het risico van deze focus is dat je in de valkuil van comfort valt: je blijft met dezelfde partijen doen wat je altijd al deed. Niemand daagt elkaar of deze status quo uit om een verbeterslag te slaan. Wat mij betreft een gemiste kans, zowel voor de vastgoedeigenaar als de aannemers.

Verzilver in drie stappen je optimalisatiekans

1. Kijk verder dan de basis

Wanneer je de basis op orde hebt is het goed om verder te kijken. Grote kans dat er kansen liggen om te optimaliseren. Welke stappen zijn er te zetten om meer rendement uit (het onderhoud van) je vastgoed te halen? Door in gesprek te gaan met je partners kan je samen bepalen waar dingen slimmer, sneller en beter kunnen. Pas op voor de valkuil van gewoonte. Nieuwe technieken en methoden ontwikkelen en brengen mogelijk optimalisatiekansen. Ben je als vastgoedeigenaar op inhoud zelf niet in control? Betrek dan een adviseur die hierin kan optreden als strategisch partner.

2. Contractpartijen

Met een strategisch partner kun je onderzoeken of je nog samenwerkt met de juiste contractpartijen. Sluit hun expertise nog aan bij de huidige behoeften? Welke partijen zijn er op de markt? Door met deze partijen hierover in gesprek te gaan kan je de toegevoegde waarde van samenwerking kritisch analyseren. Het kan interessant zijn om opnieuw aan te besteden of andere afspraken te maken met huidige partijen.

3. Instandhouding maar ook verbetering

Iedereen heeft inmiddels wel gehoord van een DMOJP, duurzaam meer jaren onderhoudsplan. Dit kan je heel praktisch toepassen en hoeft niet veel meer inspanning te kosten dan de normale processen. Door duidelijk te hebben welke ambitie/eisen je hebt ten aanzien van het vastgoed kan je keuzes maken ten aanzien van het instandhouding en verbetering. Door in de tijd vervangingsmomenten te koppelen aan de prestatie-eisen op het gebied van energetica kunnen grote stappen gezet worden naar duurzaam vastgoed.

Meer rendement

Mijn ervaring is dat de combinatie van focus met die bredere blik meer rendement oplevert voor de vastgoedeigenaar én ketenpartners. Het rendement door optimaliseren zit onder andere in:

  • De juiste dingen op de juiste momenten doen;
  • Betere onderbouwing van je jaar begroting en investeringsbegroting (CapEx);
  • Verduurzamingskansen benutten (met weinig effort);
  • Efficiency slag in logistiek en inkoop slaan;
  • Enzovoort.

Welke kansen zie jij of heb jij weten te verzilveren door naast je focus op MJOP en CapEx open te staan voor optimalisatie?  Ik ben heel benieuwd.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Meer weten? Neem contact op met Sander Stekelenburg


Terug naar overzicht

Deel dit artikel